Техника права

Споры из договора долевого участия в строительстве

  1. Долевое участие в строительстве1.      Нормативная база.

Существует мнение, что договор долевого участия стоит рассматривать как договор самостоятельного типа, относящегося к группе договоров на выполнение работ, в частности подряду, на что прямо указывает ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Следовательно, основные разногласия сторон в рамках договора долевого участия являются аналогичными и типовыми для указанной группы договоров и придерживаются логике подряда.

Кроме того, применению к долевому строительству подлежат не только нормы Федерального закона № 214-ФЗ, но и общие положения ГК РФ об обязательствах и договорах.

Также не стоит забывать о применении Закона РФ «О защите прав потребителей». Согласно разъяснениям, данным в Постановлении ВС РФ № 17 от 28.06.2012 г. Закон «О защите прав потребителей» к отношениям долевого строительства применяется только в части не урегулированной специальными законами, т.е. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Рассмотрим более подробно возможные разногласия при исполнении договора долевого участия.

 

  1. 2.      Недостатки объекта долевого строительства.

Согласно ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства не соответствует условиям качества участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Стоит заметить, что аналогичную позицию законодатель выражает в ст. 309 ГК РФ (Исполнение обязательств, общие положения), ст. 450 ГК РФ (Основания изменения и расторжения договора) ст.ст. 721-723 ГК РФ (Общие положения о подряде), ст.ст. 4, 18, 32 ФЗ «О защите прав потребителей».

Таким образом, требования истца могут включать в себя один из перечисленных четырех вариантов, и не стоит забывать о материальной компенсации морального вреда.

Кроме того, аналогичной позиции придерживаются и суды различных уровней при условии доказанности нарушений закона и условий договора со стороны застройщика.

Таким образом, в случае нарушения прав участника долевого строительства на получение объекта долевого строительства надлежащего качества стоит направить застройщику претензию (требование) об устранении недостатков, уменьшение цены договора или возмещение расходов на устранение недостатков. Если Застройщик откажется удовлетворять направленную претензию, следует обратиться за защитой своих прав в суд.

Ссылка на образцы претензий и исковых заявлений находится в конце статьи.

 

  1. 3.      Просрочка передачи объекта долевого строительства.

Согласно ст.ст. 6, 8, 10 Федерального закона № 214-ФЗ 1 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

После получения застройщиком порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Положения указанных норм также не являются уникальными и прослеживают аналогию со ст.ст. 314 (Срок исполнения обязательств), 395 Ответственность за неисполнение 393-396 (Убытки и неустойка), 405 (Просрочка должника), 708 (Сроки выполнения работ) ГК РФ, ст.ст. 27, 28 ФЗ «О защите прав потребителей».

Особое внимание стоит обратить на конкуренцию норм права ФЗ «О защите прав потребителей» и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Если следовать логике применения Закон «О защите прав потребителей к отношениям возникающим из долевого строительства, то и к взысканию неустойки хотелось бы применять нормы указанного закона (3% от цены работы за каждый день просрочки). Но Постановление ВС РФ № 17 от 28.06.2012 г. и Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2014 года указывают на то, что нормы Закона «О защите прав потребителей» к указанным отношениям в части неустойки не применяются. Следовательно, расчет стоит производить исходя из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Судебная практика по рассматриваемым спорам также складывается положительно для участников долевого строительства, при условии нарушения сроков выполнения работ застройщиком.

Данная категория споров разрешается аналогично ранее описанной. Первым делом стоит направить застройщику претензию (требование) о добровольном предоставлении объекта долевого строительства или оплате неустойки (в ряде случаев это будет выглядеть нелепо, но формальности нужно соблюдать). После чего можно направлять в суд требование о взыскании неустойки.

С образцами претензий и исковых заявлений можно также ознакомиться следуя ссылке в конце статьи.

 

  1. 4.      Признание права собственности на объект незавершенного строительства.

Достаточно кратко и доступно вопрос признания права собственности раскрыт в Определении ВС РФ от 14.12.2010 г. В указанном определении суд четко разграничивает признание права собственности на квартиру и признание права собственности на долю в незавершенном строительстве.

Согласно определению суда статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Если исковые требования направлены на признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте гражданских прав в виде квартиры (ст. 128 ГК РФ), а не на квартиру как на объект жилищных прав (ст. 15 ЖК РФ), то такие требования суд считает вполне законными.

Таким образом, ВС РФ сформировал определенную практику, от которой суды первой инстанции отходить не должны, а следовательно и применяют общегражданские нормы для признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры.

Данные споры также стоит начинать с направления ответчику претензии, а затем подачи иска о признании права собственности.

 

Образцы претензий и исковых заявлений по всем перечисленным спорам можно посмотреть здесь.

 

Если вас заинтересовал данный материал, вы можете также ознакомиться с похожими статьями:
Поделитесь записью в социальных сервисах

Новости сайта

Появились новые статьи по трудовому праву

На сайте опубликованы статьи по трудовому праву

Семейные споры

На сайте опубликованы статьи по семейным спорам

Взыскать по исполнительному листу

Можно предъявить исполнительный лист в службу судебных приставов. Это самый долгий способ. Прибегать к нему стоит только после исчерпания предыдущих вариантов. Читать дальше...

Сколько вы готовы платить юристу

Всего голосов: 52